2006年不動産鑑定士論文試験問題（鑑定理論、演習）

鑑定理論
問題１
特定価格について、次の問に答えなさい。
(1) 特定価格について、意義、内容、正常価格との相違点を簡潔に説明しなさい。
(2) 特定価格での鑑定評価が必要とされる場合を3 つ説明し、特定価格として求める理由、
その場合の鑑定評価の基本的な手法について説明しなさい。

問題２
事例資料のうち取引事例について、次の問に答えなさい。
(1) どのような取引事例をどのように収集するかについて具体的に説明しなさい。
(2) 取引事例比較法を適用する際に、現地で取引事例のどのような点を確認するか
具体例を３つ挙げて説明しなさい。
(3) 守秘義務と関連付けながら、取引事例の取り扱い上の注意事項を説明しなさい。

問題３
不動産の価格に関する諸原則のうち「均衡の原則」及び「適合の原則」に係る事項に
ついて、次の問に答えなさい。
(1) この2つの原則は、「最有効使用の原則」とどのような関係にあるのか説明しなさい。
(2) 最有効使用の判定に当たって、建物とその敷地とが均衡を欠いていると判断される
場合の留意点について説明しなさい。
(3) 「適合の原則」の活用により、不動産が最有効使用の状態にないと判断することが
できる具体的事例を2 つ示し、理由も含め説明しなさい。

問題４
借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における、底地及び借地権の鑑定評価について、
次の問に答えなさい。但し、借地権はいわゆる普通借地権であり、
定期借地権は含まないものとする。
(1) 底地の鑑定評価を行うにあたり総合的に勘案すべきとされる事項のうち、以下について
なぜ重要なのか簡潔に説明しなさい。
�@ 将来における賃料の改定の実現性とその程度
�A 契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(2) 底地を当該借地人が買い取る場合における底地の鑑定評価について、
この場合の価格の種類を説明しなさい。
(3) 当該借地権を底地の所有者が買い取る場合における借地権の鑑定評価について、
この場合の価格の種類を説明しなさい。

演習
下記の〔資料等〕に記載の不動産(対象不動産)について〔指示事項〕及び〔資料等〕に
基づき不動産の鑑定評価に関する次の問に答えなさい。
問1　鑑定評価の基本的事項を確定し，その内容を記述しなさい。また，地域分析のうち
〔指示事項〕に記載の項目について記述しなさい。
問2　取引事例比較法による試算価格を求めなさい。
問3　収益還元法(土地残余法)による試算価格を求めなさい。
問4　問2及び問3で求めた試算価格を調整し，対象不動産の鑑定評価額を決定しなさい。
なお，鑑定評価額の決定にあたっては公示価格との規準を行いなさい。