５章　鑑定評価の基本的事項　価格又は賃料の種類

価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は、
基本的には正常価格であるが、
鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて
限定価格、特定価格又は特殊価格を求めることができる場合があるので、
依頼目的及び条件に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。

正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、
現実の社会経済情勢の下で
合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう
市場価値を表示する適正な価格をいう。
１、市場参加者
２、取引形態
３、公開期間

限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、
不動産と取得する他の不動産との併合
又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき
合理的な市場で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、
市場が相対的に限定される場合における取得部分の
当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
１、借地権者が底地の併合を目的
２、隣接不動産の併合を目的
３、経済合理性に反する不動産の分割を前提

特定価格
特定価格とは、市場性を有する不動産について、
法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、
正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における
不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
１、投資家に示すための投資採算価値を表す価格
２、早期売却を前提とした価格
３、事業の継続を前提とした価格

特殊価格
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、
その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

＊市場性を有する→正常価格、限定価格、特定価格
市場性を有しない→特殊価格

賃料
不動産の鑑定評価によって求める賃料は、
一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、
鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることができる場合があるので、
依頼目的及び条件に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。

正常賃料
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において
新たな賃貸借等の契約において
成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料をいう。

限定賃料
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において
新たな賃貸借等の契約において
成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

継続賃料
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において
成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

新規賃料→正常賃料、限定賃料
継続賃料→継続賃料