３章　不動産の価格を形成する要因

不動産の価格を形成する要因とは、
不動産の効用
及び相対的希少性
並びに不動産に対する有効需要
の三者に影響を与える要因をいう。

不動産の価格は、
多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、
要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、
不動産の価格を形成する要因を明確に把握し
、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、
前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。

価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

一般的要因
一般的要因とは、
一般経済社会における不動産のあり方
及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。
それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
*一般的要因は抽象的、形式的になり軽視される傾向が強いが、標準的使用の現状と
その将来の動向の分析、判定あるいは最有効使用の判定に際してその基礎としての
一般的要因の把握及び分析を抜きにしては適正な判断を期待できない。

地域要因
地域要因とは、
一般的要因の相関結合によって
規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成するものであり、
その地域に属する不動産の価格の形成に
全般的な影響を与える要因をいう。
*不動産の用途が同質と認められるまとまりのある地域の不動産の価格の水準に
作用する要因。

個別的要因
個別的要因とは、
不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
*土地の価格について、当該土地の属する用途的地域における一般的な標準的使用を
前提とする土地の価格の水準に比し、個別的な差異を生じさせる要因。


一般的要因の作用により一般経済社会における不動産の価格水準が形成
↓
地域要因の作用により不動産の存する地域の価格水準が形成
↓
個別的要因の作用により個別的な格差が形成