５章　鑑定評価の基本的事項

不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、
対象不動産
価格時点
価格又は賃料の種類
を確定しなければならない。

対象不動産の確定
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を
明確に他の不動産と区別し、特定することであり、
それは不動産鑑定士等が
鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と
当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て
最終的に確定されるべきものである。

対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。

対象確定条件は、対象不動産（依頼内容に応じて次のような条件により定められた不動産をいう）の
所在、範囲等の物的事項
及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項
を確定するために必要な条件である。

１、不動産が土地のみの場合
又は土地及び建物等の結合により構成されている場合において、
その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。
（現状を所与として鑑定評価）

２、不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、
その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として
鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を独立鑑定評価という）。

３、不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、
その状態を所与として、
その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を部分鑑定評価という）。

４、不動産の併合又は分割を前提として、
併合後又は分割後の不動産を単独のものとして
鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という）。

価格時点の確定
価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、
不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。
したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、
不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。
*価格形成要因自体、常に変動する傾向を有している！
また、賃料の価格時点は、
賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として
現在の場合（現在時点）、
過去の場合（過去時点）
及び将来の場合（将来時点）に分けられる。