２章　不動産の種別及び類型　不動産の類型

不動産の鑑定評価においては、
不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に応じた分析を行う必要があり、
その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討することが重要である。
不動産の種類とは、
不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものであり、
この不動産の種別及び類型が
不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、
この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるものである。
不動産の種別とは、
不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、
不動産の類型とは、
その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

・地域の種別
1,宅地地域
・住宅地域→居住の快適性及び利便性に着眼
・商業地域→収益性に着眼
・工業地域→費用の経済性及ぶ生産の効率性に着眼
2,農地地域
3,林地地域

宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。

宅地
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、
底地、区分地上権等に分けられる。

更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない
宅地をいう。

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に
属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の
付着していない宅地をいう。

借地権とは、借地借家法に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は
賃借権）をいう。

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて
設定された地上権をいう。


建物及びその敷地
建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の
建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその
敷地等に分けられる。

自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における
当該建物及びその敷地をいう。

貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、
建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。

借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物
及び借地権をいう。

区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に
規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の
共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。