７章　賃料を求める鑑定評価の手法

不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、
新規賃料にあっては
積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、
継続賃料にあっては、
差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等がある。

実質賃料と支払賃料
実質賃料とは、
賃料の種類の如何を問わず
貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、
純賃料
及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等）
から成り立つものである。

（実質賃料）＝（純賃料）＋（必要諸経費等）

支払賃料とは、
各支払時期に支払われる賃料をいい、
契約に当たって、
権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、
当該一時金の運用益及び償却額と併せて
実質賃料を構成するものである。

（実質賃料）＝（支払い賃料）＋（一時金の運用益及び償却額）

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借等に当たって、
水道光熱費、清掃衛生費、冷暖房費等が
いわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、
これらのうちには
実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに
留意する必要がある。

（実質賃料）＝（支払い賃料）＋（一時金の運用益及び償却額）＋（実質的に賃料に相当する部分）

支払賃料の求め方
契約に当たって一時金が授受される場合の支払賃料は、
実質賃料から、
当該一時金について賃料の前払い的性格を有する一時金の運用益及び償却額
並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を
控除することにより求めるものとする。

（支払い賃料）＝（実質賃料）ー（一時金の運用益及び償却額）

＊具体例
賃料の前払い的性格を有する一時金⇒礼金、権利金
預り金的性格を有する一時金⇒敷金、保証金

なお、賃料の前払い的性格を有する一時金の運用益については、
対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、
実態に応じて適正に求めるものとする。

運用利回りは、
賃貸借等に当たって授受された一時金の性格、
賃貸借等の契約内容並びに
対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、
対象不動産の期待利回り、
不動産の取引利回り、
長期預金の金利、
国債及び公社債利回り、
金融機関の貸出金利等を
比較考量して決定するものとする。

賃料の算定の期間
宅地並びに建物及びその敷地にあっては一月を単位
その他の土地にあっては一年を単位