総論　不動産の鑑定評価に関する基本的考察　不動産の特徴

不動産とは、通常、土地とその定着物をいう。（不動産の定義）
土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。
そして、この土地を我々人間が各般の目的のために
どのように利用しているかという土地と人間との関係は、
不動産のあり方
すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに
具体的に現れる。


不動産の価格
不動産の価格は、一般に、
１、その不動産に対してわれわれが認める効用
２、その不動産の相対的稀少性
３、その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである


不動産とその価格の特徴
不動産が国民の生活と活動に組み込まれどのように貢献しているかということは具体的な価格として
現れるものであるが、土地は他の一般の諸財と異なって次のような特性を持っている。

１、自然的特性として、
地理的位置の固定性、
不動性（非移動性）、
永続性（不変性）、
不増性、
個別性（非同質性、非代替性）等を有し、
固定的であって硬直的である。

２、人文的特性として、
用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）、
併合及び分割の可能性、
社会的及び経済的位置の可変性等を有し、
可変的であって伸縮的である。

不動産は、
この土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、
その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。
そして、これらの諸条件の変化に伴って、
その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化する。

・不動産の地域性
・地域の特性


このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、
およそ次のような特徴を指摘することができる。

１、不動産の経済価値は、一般に、
交換の対価である価格として表示されるとともに、
その用益の対価である賃料として表示される。
そして、この価格と賃料との間には、
いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。
＊元本と果実との関係

２、不動産の価格（又は賃料）は、
その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、
また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、
それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。
＊権利利益の対価

３、不動産の属する地域は固定的なものではなくて、
常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、
不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、
仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、
これらは常に検討されなければならない。
したがって、不動産の価格（又は賃料）は、
通常、過去と将来にわたる長期的な考慮の下に形成される。
今日の価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって
常に変化の過程にあるものである。
＊変化の過程

４、不動産の現実の取引価格等は、
取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、
しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、
このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは
一般の人には非常に困難である。
したがって、
不動産の適正な価格については
専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるものである。
＊不動産の現実の取引価格等と鑑定評価の必要性


・不動産の鑑定評価
・不動産鑑定士の責務

総論（一章）は抽象的な表現が多く、最初は何をいってるかさっぱりわからないと思いますので、
後回した方がいいと思います。