７章　還元利回り、割引率を求める方法

還元利回りを求める方法
還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。

ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、
対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、
取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより
求めるものである。

イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、
対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各還元利回りを
各々の構成割合により加重平均して求めるものである。

ウ）土地と建物に係る還元利回りから求める方法
この方法は、
対象不動産が建物及びその敷地である場合に、
その物理的な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを
各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。

エ）割引率との関係から求める方法
この方法は、
割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮して求めるものである。

割引率を求める方法
割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。

ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、
対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引率をもとに、
取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより
求めるものである。

イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
この方法は、
対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各割引率を
各々の構成割合により加重平均して求めるものである。

ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
この方法は、
債券等の金融資産の利回りをもとに、
対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の
個別性を加味することにより求めるものである。